Erweiterte Suche

Wir fanden 0 Ergebnisse. Ergebnisse anzeigen
Erweiterte Suche
wir fanden 0 Ergebnisse
Ihre Suchergebnisse

Grundbuch und seine Bedeutung beim Immobilienkauf

Veröffentlicht am 9. Juni 2020
| 0

Als angehender Immobilienkäufer werden Sie spätestens beim Notartermin mit dem Grundbuch in Berührung kommen. Doch was und wozu genau ist dieses Grundbuch? Was enthält ein Grundbuchauszug und warum ist sein sorgfältiges Studieren noch vor den Kaufverhandlungen unbedingt zu empfehlen? Antworten auf diese und noch weitere häufig gestellte Fragen finden Sie in diesem Artikel.

Was ist und bezweckt das Grundbuch?

Haben Sie schon starkes Interesse am Kauf einer Immobilie, mag es aus emotionaler Sicht noch nicht der richtige Zeitpunkt für rechtliche Angelegenheiten sein. Eine Immobilie zu kaufen ist ein großer Schritt mit weitreichenden Folgen, teils sogar über Ihr eigenes Leben weit hinaus. Bevor Sie also zu tief einsteigen, lohnt es sich in jedem Fall, Einblick in die Geschichte Ihres Wunschgrundstückes, Ihrer Wohnung oder -hauses zu werfen und beim Grundbuchamt einen Grundbuchauszug zu besorgen.

Denn das Grundbuch als öffentliches Verzeichnis aller Rechte und Pflichten an einem Grundstück gibt äußerst wichtige Auskünfte. Zum Beispiel darüber, durch wen (Eigentümer) und ob es überhaupt verkäuflich (Vormerkung) ist, was Sie eventuell an Ansprüchen Dritter mitkaufen. So kann das Grundbuch z.B. offenbaren, dass eine Verwandte des Eigentümers ein lebenslanges Wohnrecht in der Immobilie hat oder ein Wegerecht zu dem hinten liegenden Grundstück eingetragen wurde (Grunddienstbarkeit). Das Grundbuch zeigt auch, ob Grundpfandrechte bestehen und wenn ja, in welcher Höhe. Gut zu wissen also, bevor Sie die Immobilie kaufen und vor vollendeten Tatsachen stehen!

Jedes klar umgrenzte und nicht öffentliche Grundstück Deutschlands ist im Grundbuch verzeichnet, ganz gleich, ob bebaut oder nicht (Grundbuchzwang). Das Grundbuch „liegt“ beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichtes (in Baden-Württemberg erst seit 2018). Dort führen Grundbuchrichter, Bezirksnotare oder Rechtspfleger Buch über jede einzelne Liegenschaft, die das Kataster-, Vermessungs- oder Liegenschaftsamt kartografiert und kategorisiert hat.

Meist ist dem Grundstück ein eigenes Grundbuchblatt (Realfolium) mit im Grundbuch fortlaufender Nummerierung zugeordnet. Doch auch Grundbuchblätter mit mehreren Parzellen eines Eigentümers (Personalfolium) sind üblich. Ein lesbares Buch als Gesamtheit der Grundbuchblätter eines Gerichtsbezirkes existiert im Grundbuchamt jedenfalls nicht. Zumal es mittlerweile in elektronischer Form gepflegt wird. Einsicht gibt es stets nur über einen eigens erstellten Grundbuchauszug. Im Alltag wird er auch als „Grundbuchblatt“ oder als „Grundbuch“ bezeichnet.

Sinn und Zweck des Grundbuches ist es, jederzeit Klarheit und Sicherheit über die tatsächlichen Rechtsverhältnisse eines Grundstückes zu schaffen. Jedermann kann darauf vertrauen, dass die Einträge in einem Grundbuchauszug korrekt sind und auch Geltung für jedermann haben. Es gilt der sogenannte „öffentliche Glaube“, eine gesetzliche Vermutung der Richtigkeit und Vollständigkeit, solange sie nicht widerlegt sind. Ein Erwerber von Rechten kann sich auf die dortigen Informationen berufen. Eine Immobilie zu kaufen genießt demnach gesetzlich bestmöglichen Schutz.

Es existieren übrigens noch mehrere Grundbuch-Sonderformen, in denen „grundstücksgleiche Rechte“ niedergelegt sind. Das sind Rechte, die wie Grundstücksrechte behandelt werden: Erbbaurecht, Wohnungseigentum und Teileigentum zum Beispiel. Was genau auf welche Weise eintragungspflichtig und -fähig ist, regeln das Bürgerliche Gesetzbuch BGB, vornehmlich aber die Grundbuchordnung GBO sowie die zugehörige Grundbuchverfügung GVO von 1936.

Wie ist das Grundbuch/der Grundbuchauszug aufgebaut und wo ist was zu finden?

Ein Grundbuchblatt oder Grundbuchauszug setzt sich aus drei Bestandteilen zusammen: der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und den Abteilungen römisch eins bis drei. Alle Änderungen und Löschungen sind in eigenen Spalten nachzuvollziehen.

Aufschrift: Ort und Art des Grundbuchs

Auf der ersten Seite (= Deckblatt) sind Informationen zu finden, in welchem Grundbuch das Grundstück geführt ist: das Amtsgericht, den Grundbuchbezirk, eventuell Band- und in jedem Fall die Blatt-Nummer.
Zusätzlich können Schließungs- und Umschreibungsvermerke mit Datum verzeichnet sein. Handelt es sich um ein Sonder-Grundbuch, findet sich dies unter der Blattbezeichnung in Klammern wieder: „(Wohnungsgrundbuch)“ beispielsweise.
Zum Schluss stehen die Datumsangaben über die letzte Änderung sowie das Druckdatum des vorliegenden Exemplars (Grundbuchauszug).

Bestandsverzeichnis: Lage, Größe und Rechte

Dies ist das Register mit Lage- und Größenangaben zum eigentlichen Grundstück und dient dazu, es möglichst exakt zu identifizieren. Aus dem Kataster übernommene Daten sind dort in Spalten gelistet:
– laufende Nummer des Grundstückes: Mehrere Grundstücke eines Eigentümers sind in der ersten Spalte durchnummeriert.
– frühere, geänderte oder gelöschte laufende Grundstücksnummern.
– Gemarkung (Vermessungsbezirk), die Flurnummer und die Nummer des darin liegenden spezifischen Flurstücks (Parzelle) der Flurkarte mit der Zuordnungsnummer im Liegenschaftskataster. Nur diese Angaben werden vom öffentlichen Glauben erfasst, die folgenden dagegen nicht.
– Art der Bebauung und Bewirtschaftung, also Nutzung wie Gebäude- und Freifläche, landwirtschaftliche Fläche, Forstfläche, Verkehrsfläche und Ähnliches.
– Lagebeschreibung oder Adresse.
– Flurstückgröße, über 3 Unterspalten gestaffelt in Hektar, Ar und Quadratmetern.
– „Bestand“ und „Zuschreibungen“, das heißt Änderungen (Teilungen, Zusammenlegungen) zu den laufenden Grundstücksnummern mit jeweiligem Datum.
– „Abschreibungen“, also Umschreibungen oder Übertragungen in andere Grundbuchblätter.

Bisweilen bestehen zugunsten des glücklichen Grundstückseigentümers Rechte gegenüber anderen. Dann sind sie möglicherweise an dieser Stelle als „Aktivvermerke“ (auch „Herrschvermerke“) im Grundbuchauszug zu finden: grundstücksgebundene oder persönliche Wegerechte, beschränkte persönliche Nutzungsrechte oder nicht übertragbare Nießbrauchrechte für ein Fremdgrundstück (Grunddienstbarkeit, „dienendes Grundstück“), Weiderechte, Kanalleitungsrechte, Wassernutzungsrechte und Ähnliches. Sind diese Rechte nicht an eine bestimmte Person gebunden, erlöschen sie bei Eigentümerwechsel nicht. Sie erfahren also, ob Sie beim Erwerb einer Immobilie zusätzliche nützliche Rechte erwerben, sofern diese eingetragen wurden, denn nicht in jedem Fall ist dies ein Muss.

Abteilung I: Eigentümer

In diesem Teil des Grundbuchauszugs erhalten Sie alle wichtigen Informationen über vorige und derzeitige Eigentümer oder Erbbauberechtigte der Immobilie, die Sie kaufen möchten. Außerdem ist vermerkt, seit wann ihm jeweils der bezeichnete Grund und Boden gehört und wie er dazu kam (Grundlage) – durch Kauf (Auflassung), Erbe (Erfolge) oder Zuschlagserteilung (Zwangsversteigerung). Handelt es sich um mehrere Personen, sind deren Miteigentumsanteile aufgeführt sowie welches Verhältnis sie zueinander haben: Ehegatten, Erbengemeinschaft, Gesellschaft bürgerlichen Rechts, Wohnungseigentümergemeinschaft (Teilungserklärung) oder andere Formen. Wichtig: Nur der aktuelle Eigentümer darf Ihnen die Immobilie verkaufen, bei Gesamthandseigentum muss jeder Einzelne damit einverstanden sein. Und: Allein der Eintrag im Grundbuch gilt als Nachweis für die Eigentümerschaft.

Abteilung II: Lasten und Beschränkungen

Diese Abteilung ist für Sie als ernsthafter Kaufinteressent wohl der wichtigste Teil im Grundbuchauszug. Hier sind, außer den Grundpfandrechten, alle für den Eigentümer weniger günstigen Pflichten und Ansprüche festgehalten. Je weniger in Abteilung II eingetragen ist, desto freier sind Sie, nachdem Sie die Immobilie erworben haben. Um realistische Pläne zu machen, sollten Sie wissen, was diese im Einzelnen bedeuten können.

1. Lasten im Grundbuchauszug
– Grunddienstbarkeiten sind grundstücksgebundene Einschränkungen (dienendes Grundstück) durch andere Grundbesitzer (herrschendes Grundstück) und vollkommen unabhängig davon, wer der jeweilige Eigentümer ist d.h. sie werden beim Kauf einer Immobilie miterworben. Es gibt drei Arten von Grunddienstbarkeiten: Der Eigentümer eines anderen Grundstücks darf die Parzelle auf eingeschränkte Weise nutzen (Geh-, Fahr-, Wegerecht), der Grundstückseigentümer darf spezifische Dinge auf seinem Grund nicht tun (Baubeschränkungen mit Abstandsflächen) oder er muss auf einzelne seiner Rechte verzichten (Duldung, Kanal-, Leitungsrecht).

– beschränkt persönliche Dienstbarkeiten gewähren einer benannten Person (und nur ihr) nach gleichem Muster Rechte, ein Wohnrecht oder Nutzungsrecht etwa oder für aufgeführte Telekommunikations- oder Stromnetzbetreiber das Recht, eine Leitung zu legen und zu betreiben.

– Dauerwohnrechte und Dauernutzungsrechte sind im Gegensatz zum eben genannten einfachen Wohn- oder Nutzungsrecht vererbbar und können auch veräußert oder vermietet werden.

– Reallasten beschreiben fortlaufende Leistungen des Eigentümers an eine bestimmte Person (entweder nur diese oder deren Rechtsnachfolger) oder den Eigentümer eines anderen Grundstücks, im Fall des Altenteils in Form eines Wohnrechts, einer Leibrente und anderer Versorgung. Diese Leistungen sind sogar zwangsvollstreckbar.

– Nießbrauch ist die umfassendste Art, jemandem fast uneingeschränkte höchstpersönliche Nutzungsrechte einzuräumen.

– Erbbaurecht räumt einem Erbbauberechtigten für eine begrenzte Zeit (z. B. 99 Jahre) das Recht ein, auf einem fremden Grundstück zu bauen und die Immobilie zu nutzen. Als Gegenleistung zahlt der Pächter einen regelmäßigen Erbbauzins. Grundlage dafür ist ein notarieller Erbpachtvertrag. Ein Erbbaurecht hat stets Vorrang vor allen anderen Eintragungen der Abteilung II, steht also in erster Rangposition.

2. Beschränkungen im Grundbuchauszug
– Vorkaufsrecht bezeichnet das Recht, innerhalb von zwei Monaten nach einem Kaufvertrag anstelle des Käufers die Immobilie zu kaufen und zwar unter denselben Bedingungen. Dieses Recht haben häufig öffentliche Träger wie Gemeinden inne, aber auch eingetragene Personen, Eigentümer, Erbbauberechtigte, Erben oder aktuelle Mieter einer Wohnung oder eines Hauses.

– Auflassungsvormerkung ist gewissermaßen eine verbindliche Reservierung als Absicherung des Käufers. Er wird an dieser Stelle im Grundbuchauszug namentlich genannt. Gleich nach der Beurkundung des Kaufvertrages wird der Notar eine Auflassungsvormerkung bestellen, die nach dem Eigentumsübergang (Auflassung) gelöscht wird. Ohne diesen Schritt könnte der Verkäufer sein Noch-Eigentum beleihen oder anderweitig verkaufen. Denn in der Zeit zwischen dem notariellen Kaufvertrag und einer Eigentumseintragung im Grundbuch vergehen mehrere (2 bis 5) Monate, eine Auflassungsvormerkung geschieht dagegen innerhalb weniger Tage. Vor Eintragung der Auflassungsvormerkung sollte auch der Kaufpreis nicht fällig werden.

3. Verfügungsbeschränkungen im Grundbuchauszug
– Nacherbenvermerk schützt einen Nacherben vor dem Verkauf durch seinen Vorerben.

– Testamentsvollstrecker-Vermerk gibt dem Testamentsvollstrecker für die Zeit dieses Prozesses Verfügungsmacht über das Grundstück.

– Zwangsversteigerungsvermerk oder Zwangsverwaltungsvermerk informiert über die gerichtliche Anordnung eines Zwangsversteigerungsverfahrens. Ohne Einwilligung der kreditfordernden Bank kann der Eigentümer seine Immobilie bzw. Grundstück nicht verkaufen.

– Sanierungsvermerk und Umlegungsvermerk (Bodenordnungsverfahren, Flächentausch) bedeutet, dass das Grundstück sich in einem entsprechend von der Gemeinde ausgewiesenen Gebiet befindet. Der Eigentümer muss daraufhin für verschiedene Änderungen die Zustimmung der Gemeinde einholen (Verkauf, Vermietung, Verpachtung, Teilung und einiges mehr).

– Insolvenzvermerk wird gerichtlich wegen eines Insolvenzverfahrens eines Eigentümers angeordnet und „schließt“ das Grundbuch für die Dauer des Prozesses.

Abteilung III: Grundpfandrechte (Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden)

Wenn Sie eine Immobilie kaufen, benötigen Sie meist eine Finanzierung durch eine Bank. Ihr Geldinstitut wird in einem Sicherungsvertrag verlangen, dass seine Forderung im Grundbuch als eingetragene Hypothek oder Grundschuld abzusichern ist. Die Immobilie ist dabei das Pfand. Falls Sie das gegebene Darlehen nicht wie vereinbart zurückzahlen, kann der Gläubiger den eingetragenen Betrag einfordern und auch über eine Zwangsvollstreckung Ihres Vermögens oder Zwangsversteigerung der Immobilie/des Grundstücks durchsetzen. Ein Anspruch auf die Immobilie selbst besteht jedoch nicht.
Gibt es mehrere Einträge in Abteilung III, entscheidet deren Reihenfolge (Rang) darüber, wie die Erlöse aufzuteilen sind. Jeder Darlehensgeber hat daher ein Interesse, möglichst in erster Rangposition im Grundbuchauszug zu erscheinen.

– Hypotheken erlöschen mit der vollständigen Tilgung des Darlehens und entstehen erst mit einer entsprechenden Forderung. Auch Finanzämter können Steuerschulden als Sicherungshypothek auf eine Immobilie eintragen lassen.

– Grundschulden sind der Hypothek ähnlich, heute jedoch gebräuchlicher (etwa zu 80 Prozent), da sie flexibler sind. Eine Grundschuld besteht nach Rückzahlung des Darlehens als Eigentümergrundschuld auf seinen Namen fort und verbleibt in der ursprünglichen Rangstufe. Der Eigentümer kann sie daher als Sicherheit für einen weiteren Kredit bis zur vermerkten Höhe erneut nutzen – ganz ohne Aufwand für Grundbucheintrag und Notar.

– Rentenschulden als sehr seltene Sonderformen der Grundschuld beziehen sich auf regelmäßige Rentenzahlungen an einen Gläubiger. Gegen eine Einmalzahlung kann sich der Eigentümer von dieser Schuld befreien und sie ablösen.

Grundbucheintrag: Wann erfolgt er, wie und wann Änderungen oder Löschungen?

Jegliche Änderung an relevanten Rechten, Lasten und Beschränkungen ist konsequent und verpflichtend im Grundbuch einzutragen (Eintragungspflicht): bei gewünschten Änderungen der Eigentumsverhältnisse (Immobilie kaufen/verkaufen), am Grundstück (Teilung, Zusammenlegung), zur Belastung mit Pfandrechten bei Finanzierung beim Immobilienkauf, Umschuldungen und Gläubigerwechsel oder wenn Sie Rechte für Verwandte & Co. sichern möchten. Denn erst mit ihrer Eintragung im Grundbuch wird eine Änderung rechtswirksam gültig (Eintragungsgrundsatz). Die einzigen Ausnahmen hiervon sind der Erbfall und der Zuschlag im Rahmen einer Zwangsversteigerung.

Eintragungen, Änderungen und auch Löschungen werden grundsätzlich „bestellt“. Das bedeutet, die Beteiligten – in deren Vertretung der Notar – beantragen sie gebührenpflichtig beim Grundbuchamt. Änderungen vom Grundbuchamt aus sind äußerst selten und kein Eintrag erlischt oder ändert sich automatisch.

Von spezieller Bedeutung ist die Rangfolge von Eintragungen der Abteilungen II und III, allerdings erst im Fall einer Zwangsvollstreckung oder Zwangsversteigerung. Sie legt nämlich fest, welcher Rechte-Inhaber oder Gläubiger Vorrang hat und zuerst ausbezahlt wird.

Grundsätzlich bleiben Änderungen und Löschungen im Grundbuch sichtbar und sind damit nachvollziehbar. Ungültige, gelöschte Einträge sind entweder durch- oder unterstrichen oder gerötet und jeder Änderungsvorgang mit Datum und Sachbearbeiter vermerkt. Gut für neue Eigentümer: So lassen sich die Historie, alte Beziehungen und eventuelle Beleihungen für Sanierungen zurückverfolgen. Die Urkunden und Schriftsätze zu den Änderungen sammelt und archiviert das Grundbuchamt in den Grundakten.

Zum Kauf einer Immobilie ist zunächst ein notarieller Kaufvertrag erforderlich. Der Notar legt dem Grundbuchamt den beglaubigten Kaufvertrag vor und bestellt die Auflassungsvormerkung. Da sowohl das Amt auch das Finanzamt (Grunderwerbsteuer) involviert sind und eventuelle Vorkaufsrechte berücksichtigt werden müssen, dauert die Eintragung eines neuen Eigentümers seine Zeit.

Grundbuchauszug: Wozu ist er nötig, wo, wie und zu welchen Kosten erhältlich?

Der Grundbuchauszug ist eine vollständige Abschrift (Kopie) des Grundbuchblattes, ein Ausdruck oder eine Datei direkt vom Grundbuchamt-Server mit Angabe des Erstelldatums. Im beglaubigten Grundbuchauszug bestätigt eine amtliche Unterschrift zusätzlich, dass es sich um ein Original handelt. Bei maschinell erstellten Ausdrucken ersetzt der „amtliche Ausdruck“ mit Dienstsiegel oder -stempel die beglaubigte Abschrift.

Schon wenn Sie ernsthaft überlegen, eine bestimmte Immobilie zu kaufen, ist ein Blick in einen aktuellen Grundbuchauszug sehr aufschlussreich, was Eigentümer, Lasten und Beschränkungen betrifft. Ein Verkäufer sollte daher schon im Vorfeld einen Grundbuchauszug neueren Datums parat haben, um Vertrauen aufzubauen und seine Eigentümerschaft zu belegen.

Spätestens zum Notartermin und zur Beleihungsprüfung durch die finanzierende Bank werden Sie einen beglaubigten Grundbuchauszug benötigen. Ohne einen Blick ins Grundbuch gewährt Ihnen kein Finanzinstitut einen Kredit. Der Darlehensgeber legt auch fest, wie aktuell der Auszug sein muss. In der Regel haben Notare und Immobilienfinanzierer heute einen Online-Zugang zum elektronischen Grundbuch, können tagesaktuell Einsicht nehmen (Elektronischer Rechtsverkehr) und den Immobilienkauf dadurch beträchtlich beschleunigen.

Bei nachweisbar berechtigtem Interesse kann auch eine Privatperson direkt im Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts einen Grundbuchauszug beantragen. Ihr Grundbuchamt finden Sie über das Justizportal des Bundes und der Länder (justiz.de) unter „Orts- und Gerichtsverzeichnis“ und dort auch weiterleitenden Zugang zu Antragsformularen.

Doch selbst formlos erhalten Sie einen Grundbuchauszug: persönlich mit Ausweis vor Ort, schriftlich per Fax oder Brief – E-Mail jedoch nicht.
Dazu geben Sie die Grundbuchblattnummer oder zumindest Flurnummer und Lagebezeichnung an. Einzelne Bundesländer (Bayern, Hamburg, Sachsen) ermöglichen mittlerweile auch den Abruf übers Internet, der Auszug kommt dann innerhalb weniger Tage via E-Mail als Datei, sonst per Briefpost.

Kommerzielle Online-Dienstleister, bei denen Sie ebenfalls Grundbuchauszüge bestellen können, haben mit dem Grundbuchamt nichts zu tun, selbst wenn sie sehr offiziell auftreten. Sie nehmen Ihnen den Antrag beim Amt ab, müssen dazu von Ihnen bevollmächtigt werden und berechnen für ihren Service Extragebühren im zweistelligen Bereich.

Die Gebühren für die Ausstellung eines Grundbuchauszuges beim Grundbuchamt sind gesetzlich (GNotKG Anlage 1) festgelegt:
– unbeglaubigter Auszug/Abdruck 10€, als Datei 5€
– beglaubigte Abschrift/amtlicher Ausdruck 20€, Datei 10€.

Wer ist zu einer Grundbucheinsicht berechtigt?

Das zwar öffentliche, aber keineswegs öffentlich einsehbare Grundbuch ist nicht für jedermann zugänglich. Einträge über Schulden- und Vermögensverhältnisse sind schließlich recht sensibel, weshalb das Grundbuchamt nur bei nachgewiesenem berechtigtem Interesse Einblick gewährt. Einfache Neugier und selbst bekundetes Kaufinteresse genügt ohne eine Bestätigung eines Maklers oder Eigentümers nicht. Das berechtigte Interesse ist stets nachzuweisen und wird sorgfältig geprüft.

Neben dem Eigentümer, Gerichten, Notaren und öffentlich bestellten Vermessungsingenieuren haben
– vom Eigentümer Bevollmächtigte
– Gläubiger und Kreditinstitute
– Ehepartner im Rahmen einer Scheidung (Zugewinnausgleichsanspruch)
– Erben
– Pflichtteilberechtigte
– Mieter
– Rechte-Inhaber an der Immobilie

ein Einsichtsrecht.

Kurz gefasst: Wozu Sie das Grundbuch/den Grundbuchauszug beim Kauf unbedingt benötigen?

Wenn Sie sich mit konkreten Plänen tragen, eine Immobilie zu kaufen, ist es ratsam, sich frühzeitig mit dem amtlichen Grundbuch auseinander zu setzen. Es enthält schließlich alle wichtigen Informationen über die Geschichte und speziellen Zusammenhänge der Immobilie: Eigentümer, Rechte, Pflichten, Einschränkungen und finanzielle Belastungen. Wissen Sie davon Bescheid, sind Sie vor unliebsamen Überraschungen geschützt und können eine fundierte Entscheidung treffen. Gern können Sie sich auch an uns wenden. Als Immobilienmakler verstehen wir uns auch als Ihr Helfer.

Zwingend notwendig ist ein Grundbuchauszug erst zum notariellen Kaufvertragstermin und zur Beleihungsprüfung durch eine finanzierende Bank. Sowohl Notar als auch Bank haben allerdings meist Online-Zugriff auf das Grundbuch. Was im Grundbuch steht, gilt auch. Erst Grundbucheinträge haben rechtsverbindliche Wirksamkeit und Nachweiskraft, denn dazu ist das Grundbuch da: Klarheit über die Rechtsverhältnisse an Grund und Gebäuden zu liefern.

Hinterlassen Sie eine Antwort

Ihre E-mail-Adresse wird nicht veröffentlicht.

Vergleiche Einträge

Kontakt

Wir sind für Sie da.