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Maklerprovision: Gesetzesänderung zur Verteilung auf Verkäufer und Käufer

Veröffentlicht am 17. Juni 2020
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Immobilienverkäufe unterliegen zeitnah einer Neuregelung der Verteilung der Maklerprovision. Demnach tragen Sie als Verkäufer bei Beauftragung eines Maklers künftig mindestens die Hälfte der Immobiliencourtage. Als Käufer profitieren Sie von geringeren Kaufnebenkosten. Der Bundesrat stimmte am 5.6.2020 dem neuen „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ zu. Die Regelung gilt für Verbraucher, während gewerbliche Immobilien davon ausgenommen sind.

Gesetz im Überblick

Mit dem neuen Gesetz wird die Verteilung der Maklerprovision beim Verkauf von Einfamilienhäusern (einschließlich solchen mit Einliegerwohnung) sowie Eigentumswohnungen neu geregelt. Künftig ist es nicht mehr möglich, die Immobiliencourtage vollständig an Käufer weiterzugeben, sofern der Verkäufer den Immobilienmakler beauftragt hat. Ein Ziel der Gesetzgebung besteht darin, private Wohnimmobilienkäufer von den hohen Kaufnebenkosten zu entlasten.

Sofern nur eine Partei den Immobilienmakler beauftragt hat, obliegt die Zahlung der Maklerprovision zunächst dieser Partei. Hat die Vereinbarung das Ziel, die Kosten an die andere Vertragspartei weiterzugeben, ist die Vereinbarung nur wirksam, wenn maximal 50 Prozent der zu zahlenden Immobiliencourtage weitergereicht werden.

Vereinbaren Makler und Eigentümer etwa eine Verkäuferprovision von 3 Prozent, darf der Immobilienmakler vom Käufer ebenso bis zu 3 Prozent Provision verlangen. Einigen sich Makler und Verkäufer auf eine geringere Provision, darf der Immobilienmakler ebenso nur den gleichen Prozentsatz vom Käufer fordern.

Zwei Maklerverträge

Sollte ein Makler auf Basis zweier Verträge für Käufer und Verkäufer gleichermaßen tätig werden, kann er die Maklerprovision nach Inkrafttreten des Gesetzes nur noch von beiden Parteien zu gleichen Teilen fordern. Hat ein Makler demnach mit einer der Vertragsparteien eine unentgeltliche Tätigkeit vereinbart, so kann er auch von der anderen keine Vergütung verlangen.

Fälligkeit der Maklerprovision: Nachweis über die Zahlung

In den Geschäftsbedingungen der meisten Immobilienmakler ist festgehalten, dass die Immobiliencourtage mit dem Abschluss des Vertrags fällig wird. Praktisch gewähren Makler typischerweise ein Zahlungsziel zwischen 7 und 14 Tagen nach der Unterschrift des Miet- oder notariellen Kaufvertrags. In manchen Fällen treffen sie mit Verkäufern Sonderregelungen, dass diese den jeweiligen Anteil an der Provision erst zu entrichten haben, wenn der Kaufpreis fällig ist beziehungsweise, wenn die Wertstellung des Betrags auf dem Konto erfolgt ist.

Mit Inkrafttreten des neu verabschiedeten Gesetzes ist vorgesehen, dass Besteller des Maklers zunächst einen Nachweis über die Zahlung der Immobiliencourtage erbringen. Erst nach diesem Zahlungsnachweis soll es möglich sein, von der je anderen Vertragspartei den jeweiligen Anteil einzufordern. Als Käufer einer Immobilie sind Sie erst zur Zahlung der Kosten für die Immobiliencourtage verpflichtet, wenn Verkäufer die Zahlung ihres Anteils nachweisen. Im umgekehrten Fall gilt das gleiche Vorgehen. Bestellt der Käufer einen Makler (beispielsweise in Form eines Suchauftrags), ist der Käufer als Auftraggeber verpflichtet, seinen Anteil zu bezahlen und einen Nachweis darüber zu erbringen. Auch Käufer können von Verkäufern maximal einen Kostenanteil von 50 Prozent erwirken. Beauftragen beide Parteien den Makler, so darf dieser von beiden Parteien einen Anteil von jeweils 50 Prozent verlangen.

Für die Vermittlung von Mietwohnungen hat weiterhin das Bestellerprinzip Geltung. Wer als Vermieter den Makler beauftragt hat, trägt die Immobiliencourtage. Gleiches gilt für Mieter, die einen Immobilienmakler mit der Suche beauftragen.

Wer bisher die Maklerprovision zu zahlen hatte

Bis zum Inkrafttreten des neuen Gesetzes gelten die Regelungen der jeweiligen Bundesländer. Es liegen bislang keine einheitlichen gesetzlichen Rahmenwerke über die Verteilung der Maklerprovision vor. Einer der Gründe für den neuen Gesetzesentwurf ist, neben der Entlastung der Käufer, die Schaffung eines verbindlichen Regelwerks für die Verteilung der Provision. Damit sind künftig beide Parteien zu gleichen Teilen an den Kosten der Immobiliencourtage beteiligt. Eine Regelung nach dem Bestellerprinzip ist somit unzulässig. Das Bestellerprinzip sieht vor, dass diejenige Partei die Maklerprovision zahlt, die den Immobilienmakler beauftragt. Dieses Prinzip gilt seit 2015 gesetzlich für die Vermietung bestimmter Immobilien.

Bereits vor dem neuen Gesetz von 2020 wurde in der Mehrheit aller Bundesländer die Maklerprovision bereits geteilt. In der Praxis des Immobilienhandels sind sowohl Höhe als auch Aufteilung der Immobiliencourtage Verhandlungssache. Doch haben sich regional typische Arten der Aufteilung durchgesetzt. In einigen Regionen teilen sich Verkäufer und Käufer typischerweise die Immobiliencourtage. In Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg und Hessen war es so, dass bisher die Käufer die gesamte Provision zu tragen hatten.

Neues Gesetz zur Verteilung der Provision nur für Verbraucher

Die Neuregelung der Verteilung der Immobiliencourtage bezieht sich ausschließlich auf die Rolle der Verbraucher. Nur wenn Käufer als Konsumenten agieren, greift die neue Regelung. Erwirbt der Käufer eine Immobilie in gewerblicher Tätigkeit, so kann die Verteilung der Maklerprovision weiterhin anderen Vereinbarungen unterliegen.

Weiterhin ist die Neuregelung beschränkt auf den Verkauf von Einfamilienhäusern sowie Wohnungen. Für Mehrfamilienhäuser gilt sie nicht. Es ist weiterhin nicht ausschlaggebend, ob der Makler hauptberuflich als Unternehmer tätig ist oder nicht. Den neuen Vorschriften zur Verteilung der Provision unterliegen auch nebenberufliche Makler oder solche, die der Tätigkeit des Maklers nur in geringem Umfang nachgehen.

Textform für Makleraufträge verbindlich

Neben der Neuverteilung der Kosten für die Maklerprovision sieht die Gesetzeseinführung auch eine neuartige formelle Anforderung vor: Maklerverträge über den Verkauf von Einfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen bedürfen mit Inkrafttreten des neuen Gesetzes zwingend der Textform. Bisher war es grundsätzlich möglich, solche Maklerverträge formlos wirksam werden zu lassen. Eine mündliche Vereinbarung oder ein Handschlag reichten zur Begründung des wirksamen Vertrags aus. Solche konkludenten oder mündlichen Vertragsabschlüsse haben in der Vergangenheit vermehrt zu Irritationen oder Streitigkeiten über die genauen Vertragsinhalte geführt. Aus diesem Grund sind die präzisen Regelungen in ihren Einzelheiten künftig genau zu dokumentieren, um Unklarheiten zu vermeiden.

Mit dem neuen Gesetz ist eine schriftliche Ausfertigung erforderlich, um den Maklervertrag wirksam werden zu lassen. Als Form ist beispielsweise eine E-Mail möglich. Erfolgt keine Einhaltung der schriftlichen Formvorschrift, gilt der Vertrag künftig als nichtig. Dies kann für die Vertragsparteien mit schwerwiegenden Folgen verbunden sein.

Verkauf und Vermietung: zur Abgrenzung

Grundsätzlich gilt es im Hinblick auf die Neuregelung zur Maklerprovision zwischen Verkauf und Vermietung zu unterscheiden. Für die Vermietung gilt weiterhin das seit 2015 verbindliche Bestellerprinzip. Haben Sie als Vermieter einen Makler beauftragt, so obliegt die Zahlung der Provision Ihnen. Gleichbedeutend muss ein Mieter die Provision übernehmen, wenn er den Immobilienmakler mit der Suche nach der geeigneten Mietwohnung beauftragt hat. Geht es hingegen um den Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung, greift das Bestellerprinzip im Zuge der Neuregelung nicht.

Der erste Gesetzesentwurf zur nun beschlossenen Neuregelung sah für Immobilienkäufe ebenfalls das Bestellerprinzip vor. Der Gesetzgeber hat jedoch im Zuge des Gesetzgebungsverfahrens von diesem Prinzip zugunsten der Neuregelung Abstand genommen.

Beschluss und Inkrafttreten des Gesetzes

Der Gesetzesentwurf zur Verteilung der Maklerprovision lag bereits 2019 vor. Nach dem Bundestag stimmte nun am 5.6.2020 auch der Bundesrat dem Gesetz zu. Das Gesetz kann nach der Unterzeichnung durch den Bundespräsidenten verkündet werden. Die Verkündung erfolgt im Bundesgesetzblatt. Das Inkrafttreten erfolgt grundsätzlich sechs Monate nach der Veröffentlichung im Gesetzesblatt. Nach derzeitigem Stand ist im Verlauf des Dezembers 2020 mit dem Inkrafttreten zu rechnen. Die Geltung des neuen Gesetzes bezieht sich auf solche Maklerverträge, die ab dem Inkrafttreten vereinbart werden. Maklerverträge, die vor dem Stichtag erfolgen, sind noch nicht von der Neuregelung betroffen. Makler haben im Rahmen der sechsmonatigen Übergangsphase die Möglichkeit, ihr Geschäft an die neuen rechtlichen Gegebenheiten anzupassen.

Höhe der Maklercourtage

Geht es um die Festlegung der Höhe der Maklercourtage gilt für den Immobilienverkauf, dass die Provisionshöhe gegenwärtig frei verhandelbar ist. Noch ist die Festlegung der Höhe an keinen gesetzlichen Rahmen gebunden. Es existieren jedoch in Abhängigkeit des jeweiligen Bundeslandes bestimmte marktübliche Provisionen, an denen sich Eigentümer und Immobilienmakler bei der Festlegung orientieren. In vielen Bundesländern sind 7,14 Prozent marktüblich, wobei Käufer und Verkäufer bei einer Aufteilung mit je 3,57 Prozent beteiligt werden. Während es noch in manchen Bundesländern üblich ist, dass der Käufer die Provision vollständig übernimmt, ändert sich dies mit Inkrafttreten des neuen Gesetzes.

Es ist möglich, dass Verkäufer und Makler eine geringere als die marktübliche Provision aushandeln. Dies geschieht beispielsweise, wenn sich Immobilien leicht und zu guten Preisen veräußern lassen. Auch als Käufer können Sie einen Verhandlungserfolg erzielen, beispielsweise wenn die Immobilie aufgrund weniger Interessenten schwer veräußerbar ist.

Geht es um die Vermietung einer Immobilie, ist die Maklerprovision auf maximal 2 Netto-Kaltmieten (plus Mehrwertsteuer) begrenzt. Nach Bestellerprinzip ist sie vom Auftraggeber des Maklers zu zahlen. Im Falle der Vermietung ist die Provision kaum verhandelbar, da die Immobiliencourtage die Maklerkosten typischerweise gerade deckt.

Ausnahme: einseitige Öffnungsklausel für Verkäufer

Im Zuge des Gesetzes zur Teilung der Maklercourtage wird es eine Ausnahmeregelung geben, bei der ausschließlich der Verkäufer die Provisionskosten übernimmt. Die Ausnahme besteht in der einseitigen Öffnungsklausel für Verkäufer. Sie kann etwa zur provisionsfreien Veräußerung von Immobilien-Neubauten zum Einsatz kommen.

Fazit: Entlastung für Käufer durch Reduktion der Kaufnebenkosten

Im Rahmen des Immobilienerwerbs stellen die hohen Kaufnebenkosten oftmals noch eine Hürde für Käufer dar. Diese sind durch Eigenkapital zu decken, da keine Bank diese Nebenkosten finanziert. Die Maklerprovision erreicht oftmals mehrere Tausend Euro. Im Zuge des neuen Gesetzes werden die Nebenkosten beim Wohnimmobilien-Erwerb (Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen) deutlich reduziert. Aus Perspektive von Immobilienkäufern ist dieses neue Gesetz daher als positives Signal zu verstehen. Beobachter gehen davon aus, dass sich im Zuge der Neuregelung unseriöse Anbieter nicht dauerhaft auf dem Markt halten können werden, die ihre Dienste scheinbar kostenlos anbieten. Professionelle Immobilienmakler werden möglicherweise am einzelnen Geschäft weniger verdienen, langfristig jedoch im Vorteil sein, da sich seriöse Immobilienmakler auf dem Markt durchsetzen werden.

Auszüge aus dem Gesetztestext

656a BGB Textform

Ein Maklervertrag, der den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand hat, bedarf der Textform.

 

656b BGB Persönlicher Anwendungsbereich der §§ 656c und 656d

Die §§ 656c und 656d gelten nur, wenn der Käufer ein Verbraucher ist.

 

656c BGB Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien

(1) Lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen, so kann dies nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten. Vereinbart der Makler mit einer Partei des Kaufvertrags, dass er für diese unentgeltlich tätig wird, kann er sich auch von der anderen Partei keinen Maklerlohn versprechen lassen. Ein Erlass wirkt auch zugunsten des jeweils anderen Vertragspartners des Maklers. Von Satz 3 kann durch Vertrag nicht abgewichen werden.

(2) Ein Maklervertrag, der von Absatz 1 Satz 1 und 2 abweicht, ist unwirksam. § 654 bleibt unberührt.

 

656d BGB Vereinbarungen über die Maklerkosten

(1) Hat nur eine Partei des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklervertrag abgeschlossen, ist eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn verpflichtet, nur wirksam, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Der Anspruch gegen die andere Partei wird erst fällig, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, ihrer Verpflichtung zur Zahlung des Maklerlohns nachgekommen ist und sie oder der Makler einen Nachweis hierüber erbringt.

(2) § 656c Absatz 1 Satz 3 und 4 gilt entsprechend.

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